Услуги генерального подрядчика

Генеральный подрядчик в строительстве играет ключевую роль, координируя и управляя всем процессом возведения объекта. Его функции охватывают широкий спектр задач, начиная от планирования и заканчивая сдачей готового проекта. Генподрядчик обеспечивает взаимодействие между заказчиком и субподрядчиками, гарантируя выполнение всех этапов строительства в соответствии с установленными сроками и бюджетом.

Основная роль генподрядчика заключается в организации всего строительного процесса. Он берет на себя ответственность за выполнение строительных работ, управление ресурсами и контроль качества. В его обязанности входит обеспечение соответствия проекта строительным нормам и требованиям заказчика, а также решение возникающих в ходе строительства проблем и конфликтов.

Генподрядчик необходим для оптимизации процесса строительства. Он привлекает квалифицированных специалистов и субподрядчиков, распределяет задачи и контролирует их выполнение, что позволяет избежать задержек и перерасхода средств. Без генподрядчика координация множества отдельных специалистов и компаний была бы крайне затруднительной и неэффективной. Таким образом, генеральный подрядчик играет важнейшую роль в успешной реализации строительных проектов, обеспечивая их своевременное и качественное завершение.

ГЕНПОДРЯД В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЗАДАЧИ, ФУНКЦИИ, НЕОБХОДИМОСТЬ СРО

Генподрядчик – это специализированная организация, которая выполняет строительство зданий от мобилизации до ввода в эксплуатацию. Она работает по договору генподряда, на основании которого привлекает субподрядчиков – третьих лиц, непосредственно обеспечивающих выполнение отдельных видов работ.

Генподрядчика объекта привлекают для выполнения полного комплекса работ по возведению здания, а также для реализации масштабных проектов со сложной структурой организации, которая требует участия многих строительных, монтажных, производственных, логистических направлений. Его участие значительно упрощает жизнь инвестору, который взаимодействует только с одним контрагентом, а не с многочисленными исполнителями. Он должен обладать необходимым кадровым и техническим потенциалом, чтобы обеспечить наиболее рациональную организацию работ для снижения сроков и расходов на строительство при соблюдении требований по качеству, безопасности возводимых объектов, их соответствия нормативной и проектной документации. Также генподрядчику может потребоваться технический подрядчик в строительстве.

Компания «Инновационные Конструкции» выполняет полный объем задач генподрядчика в реализации строительных проектов любой сложности и масштаба.

КАКИЕ ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ ВЫПОЛНЯЕТ ГЕНПОДРЯДЧИК?

Генеральный подряд предусматривает, что компания, которая выступает генподрядчиком, полностью организует строительство объекта, принимает на себя подбор и взаимодействие с субподрядчиками. Она несет ответственность за качество и соблюдение сроков возведения объекта.

Для исполнения своих обязанностей по договору подрядчик должен решать следующие задачи:

• Выполнения полного объема работ по строительству и вводу объекта в эксплуатацию с соблюдением предусмотренных договором сроков и требований по качеству.
• Согласование с заказчиком стоимости работ, графика их выполнения, подготовка документального обоснования.
• Ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учета с соблюдением действующих норм.
• Контроль выполненных субподрядными организациями работ на предмет соответствия проекту, нормативной базе, требованиям заказчика.
• Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, представление интересов заказчика. Непосредственное участие в комплексной проверке при приемке объекта.
• Выполнение периодических осмотров объекта совместно с представителями клиента и субподрядчиков для оценки степени готовности. Составление промежуточных актов приемки работ.
• Контроль объемов и качества выполнения работ, предусмотренных проектно-сметной документацией и оплаченных клиентом в соответствии с условиями договора.
• Выявление строительного брака, расчет его стоимости, контроль расходов, которые требуются для исправления дефектов.
• Подготовка и оформление полного пакета документации, на основании которой проводится строительство, внесение корректировок в документацию по мере необходимости.
• Контроль работы каждой субподрядной организации, контроль качества закупаемых материалов, комплектующих, соблюдения требований по эксплуатации и обслуживанию спецтехники. Обеспечение оперативного устранения выявленных нарушений и дефектов.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С СУБПОДРЯДЧИКАМИ

В соответствии с условиями договора на генеральный подряд при реализации строительного проекта подрядчик получает право привлекать третьих лиц – субподрядчиков, которые непосредственно выполняют заданные работы по договору субподряда. Часть работ может выполняться собственными силами генерального подрядчика при наличии соответствующих технических возможностей и подготовленного персонала.

Схема взаимодействия:

• заказчик привлекает генподрядчика и на основании договора поручает ему комплексную организацию возведения объекта;
• генеральный подрядчик подбирает субподрядчиков – может подбираться одна компания на весь проект или несколько исполнителей на определенный объем и виды работ;
• генподрядная компания заключает договоры субподряда с каждым привлеченным исполнителем и выступает для них в качестве заказчика.

Эта схема предусматривает полную ответственность генподрядчика перед заказчиком, которому не приходится отвлекаться на взаимодействие с отдельными исполнителями. При этом заказчик имеет право заключать и прямые договоры с другими исполнителями. Также он может привлекать к проекту несколько генеральных подрядчиков, каждому из которых поручается определенное направление.

ПАРАЛЛЕЛЬНЫЙ И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

При организации работы и взаимодействия с субподрядными фирмами генеральный строительный подрядчик должен построить процесс так, чтобы наиболее рационально и эффективно использовать все виды имеющихся ресурсов, в том числе:

• кадровые;
• технические;
• финансовые;
• материальные;
• временные.

В зависимости от плана работ, характеристик строящегося объекта и других критериев может предусматривать два способа организации строительного процесса – параллельный и последовательный.

При параллельном способе одновременно выполняются разные процессы несколькими субподрядчиками. Последовательный метод предусматривает поэтапное выполнение задач – один субподрядчик завершает свою часть работы, после чего к процессу подключается следующая субподрядная организация. На практике в строительстве часто используется комбинация этих способов. В любом случае генеральный подрядчик должен обеспечить полную согласованность и координацию основных и вспомогательных процессов.

КАК СТРОИТСЯ СОТРУДНИЧЕСТВО С ЗАКАЗЧИКОМ?

Работа в связке "генеральный подрядчик – заказчик» может строится по следующим форматам:

• генподряд;
• управление;
• консультирование.

Схема генподряда предусматривает работу под ключ. Все задачи по разработке и воплощению проекта в этом формате берет на себя подрядчик. Это наиболее удобный для заказчика вариант сотрудничества, особенно когда речь идет про физкультурно-спортивные сооружения, например, про теннисные корты под ключ, но важно, чтобы клиент полностью доверял подрядной организации. Недобросовестность или недостаточный профессионализм исполнителя при этой схеме создают повышенные риски.

Формат управления предполагает более активное участие заказчика в процессе. Генподрядная организация привлекается для организации работ по определенному направлению. Например, ему может поручаться поиск проектировщика и контроль проектирования. Чаще всего генеральным подрядчиком поручают основные работы по возведению здания, хотя в некоторых случаях заказчик может самостоятельно отбирать субподрядные компании.

Формат консультирования предусматривает предоставление заказчику консультационных услуг. Обычно они охватывают узкое направление, например, подготовка технического задания, составление графика строительных работ, осуществление экспертиз и т.д.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ЗА ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯД

Стоимость услуги генерального подрядчика на строительство определяется на основании договора. Она состоит из гонорара генподрядчика и компенсации его затрат.

Расчет гонорара проводится по смете на основании соглашения сторон. Также за основу могут быть взяты государственные нормативные расценки на аналогичные виды работ. Расходы генподрядной организации включают все затраты, которая она несет на выполнение проекта, в том числе оплату услуг субподрядчиков. Также у нас можно оформить порошковую окраску металла на заказ.

ТРЕБОВАНИЯ К ГЕНЕРАЛЬНОМУ ПОДРЯДЧИКУ И ЕГО ДОГОВОРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Для исполнения функций генерального подрядчика компания должна отвечать таким требованиям:

• наличие лицензии и допусков на проведение всех видов работ, которые предусматриваются договором генподряда на строительство;
• наличие в штате требуемого числа специалистов и работников для выполнения работ, отвечающих соответствующим квалификационным требованиям;
• необходимый технический и организационный потенциал для соблюдения норм охраны труда и экологических норм при возведении объекта.

Договор на генеральный подряд может предусматривать разные обязанности сторон. Типовым соглашением устанавливаются требования, в соответствии с которыми генеральный подрядчик обязан организовать строительство с соблюдением положений нормативной документации, обеспечить контроль работы субподрядчиков, своевременную сдачу объекта в эксплуатации. Также обязанность генподрядной компании – это правильное, полное и своевременное оформление технической, экономической, бухгалтерской документации и отчетности, связанной с ведением проекта. Подрядчик отвечает не только за выполняемые им мероприятия, но и за работы, которые выполняются привлеченными им субподрядными организациями.

Обязательную часть договора генподряда составляют пункты, в которых оговаривается окончательный срок сдачи объекта и промежуточные сроки выполнения заданных объемов работ.

ТИПЫ ОТНОШЕНИЙ И ВАРИАНТЫ СОТРУДНИЧЕСТВА

Сотрудничество с генподрядчиком может предполагать различные варианты взаимодействия в зависимости от того, насколько генеральный подрядчик лично вовлечён в проект.

• Генеральный подряд. Такой тип отношений предусматривает полное перекладывание на генподрядчика решение всех задач по проектированию и реализации проекта в формате «под ключ». Для заказчика, если он может полностью довериться генподрядчику, такой вариант удобен, однако в России к нему прибегают относительно редко.
• Управление. Такой вариант сотрудничества распространён в России шире и представлен в различных конфигурациях. В формате «Управление» заказчик поручает генеральному подрядчику полную разработку проекта, но нюансы отношений могут в значительной степени варьироваться. Так, если в классическом варианте поиском проектировщика занимается заказчик, то здесь эта функция по договору может быть возложена на генподрядчика, что сближает данный тип отношений с предыдущим. Но зато функцию поиска и привлечения субподрядчиков может взять на себя заказчик (а генподрядчик только контролирует и координирует их действия), что тоже расходится с классическим взаимодействием, регламентированным ГК РФ. При этом формате взаимодействия основные работы по строительству и пуско-наладочным мероприятиям чаще выполняются силами компании-генподрядчика.
• Консультирование. Это означает, что такое взаимодействие сводится к оказанию консультационных услуг, причём, чаще всего, при решении локализованного объёма задач. Подрядчик в этом формате может стать лицом, например, производящим только приёму и оценку исполненных работ. Нередко консультирование ограничивается отдельным сегментом строительства – организацией процесса, составлением графиков работ, созданием технического задания, проведением экспертизы и др. Этот вариант тоже значительно расходится с классическим представлением о роли генподрядчика в проекте.

В целом, эффективность работы по схеме «заказчик – генподрядчик – субподрядчик» и сам выбор типа отношений в большей степени зависят не от теоретических преимуществ и недостатков подобных форматов работы, а от фактических возможностей самой компании-генподрядчика: её профессионализма, подтверждённого репутацией, технической базы, развитости организационных факторов. Например, опытный генподрядчик, имеющий развитую проверенную сеть субподрядных связей, с большей вероятностью обеспечит бесперебойный процесс строительных работ и их качественный результат. Но это же преимущество может стать и недостатком, если генподрядчик допускает систематические ошибки в выборе субподрядных компаний.

НЕОБХОДИМОСТЬ СРО

Генеральный подрядчик для законного ведения своей деятельности обязан состоять в СРО строителей. Участие в саморегулируемой организации дает такие преимущества:

• подтверждение соответствия компании квалификационным и техническим требованиям для выполнения функций по генподряду;
• возможность выполнения работ без оформления лицензий;
• право заключения договоров подряда и субподряда;
• страхование ответственности для предоставления дополнительных гарантий заказчику.

Генеральный подрядчик должен оформить допуск СРО даже при условии привлечения субподрядчиков для выполнения всего объема работ.

Допуск выдается саморегулируемой организацией при условии, что в штате компании есть не менее 6 специалистов, которые прошли аттестацию. Еще одно обязательное условие – внесение компенсационного взноса, размер которого зависит от суммы договора генподряда.